임대차 기간 중 집이 매매되면 새 소유자가 집주인이 됩니다. 다만 보증금을 누구에게 청구할 수 있는지는 세입자가 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄는지에 따라 달라질 수 있습니다. 계약서와 등기부등본을 확인하고, 소유권 이전 사실을 알게 되면 새 소유자의 정보를 기록해 두세요.
대항력을 갖춘 임차인이라면
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 이 요건을 갖춘 상태에서 집이 양도되면 새 소유자는 임대인의 지위를 승계하고, 임대차가 끝날 때 보증금 반환 의무도 부담하는 것이 원칙입니다. 세입자는 소유권 이전만으로 곧바로 이사하거나 새 계약서를 써야 하는 것은 아닙니다. 계약서와 전입신고 내역, 보증금 지급 자료는 보관하세요.
확정일자와 통지는 어떻게 볼까?
확정일자는 경매·공매에서 보증금의 우선변제권을 확보하는 데 필요한 요건이며, 그 자체만으로 대항력이 생기지는 않습니다. 임대차 종료 뒤 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령 등 별도 절차를 검토할 수 있습니다. 집주인이 바뀐 사실을 확인하면 새 소유자에게 계약 내용과 보증금 액수를 서면으로 알리고, 기존 집주인과 나눈 연락도 보관하는 편이 좋습니다. 대항력 요건을 갖추지 못한 경우에는 매수인에게 임대차를 주장하기 어려울 수 있어 계약 체결 시점과 등기부 변동을 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하면 꼭 써야 하나요?
소유권이 바뀌었다고 기존 계약이 자동으로 새 계약으로 바뀌지는 않습니다. 작성하더라도 보증금, 기간, 특약이 기존보다 불리하게 변경되지 않는지 확인하고, 기존 계약서는 보관하세요.
확정일자만 있고 전입신고를 하지 않았다면 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?
확정일자만으로는 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 주택 인도와 주민등록 여부, 소유권 이전 시점 등 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.